Майже половина українців мешкає у багатоквартирних будинках. На жаль, стан наших з вами домівок залишає бажати кращого: іржаві труби в підвалах, розбиті шибки у під’їздах, лущена фарба на стінах, ліфти, що не завжди працюють, дахи, що часто протікають ‒ цей перелік кожен із нас може продовжити. Погодьтесь, що власну квартиру навряд чи хто буде доводити до такого стану. 

Тим часом, Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" визначає, що власники квартир у багатоквартирному будинку є співвласниками "допоміжних приміщень цього будинку, його технічного обладнання та елементів зовнішнього благоустрою". 

Тобто кожен із нас є співвласником стін, горища, підвалу будинку, його систем тепловодопостачання і водовідведення, електропостачання, сходових клітин та іншого спільного майна будинку. Але власність зобов’язує. Тому кожен власник зобов'язаний утримувати майно, яке йому належить (якщо інше не встановлено договором або законом). Отже, власники квартир у багатоквартирних будинках зобов'язані самостійно нести витрати з утримання як своїх квартир, так і спільного майна будинку.

Водночас жоден нормативно-правовий документ не передбачає проведення обов'язкових відрахувань на капітальний ремонт багатоквартирних будинків власниками приватизованих квартир та нежитлових приміщень.

Внаслідок цього за наявності значної потреби в коштах на такі цілі, джерела регулярного фінансування капітального ремонту таких будинків практично відсутні.    

Житловий фонд продовжує старіти і вимагає все більшого обсягу ремонтних робіт, тобто необхідність у все більших коштах постійно зростає. За цих умов проведення будь-яких робіт капітального характеру (у тому числі і з реалізації енергоефективних заходів) у будинку вимагає прийняття спільних рішень співвласників квартир.  

Чи існують механізми прийняття спільних рішень у багатоквартирному будинку? Відповідно до вимог Цивільного кодексу Україні (ЦКУ), «розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників». Тож для прийняття будь-якого рішення щодо спільного майна, необхідно одержати стовідсоткову згоду всіх співвласників. На практиці дійти одностайної згоди співвласників щодо якогось питання можливо лише в будинку з невеликою кількістю квартир, та й то не завжди. Тому українське законодавство передбачає альтернативний механізм прийняття рішень щодо спільного майна в багатоквартирному будинку в умовах співвласності за відсутності  100% згоди – об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ).

ОСББ – це «юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна» (ЗУ «Про ОСББ»). Членами ОСББ можуть бути фізичні та юридичні особи, які є власниками житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Найважливіші питання – у тому числі про реконструкцію та ремонт будинку – вирішуються загальними зборами ОСББ шляхом голосування. Типовий статут ОСББ передбачає, що рішення про реконструкцію та ремонт будинку приймається 3/4 голосів присутніх на зборах членів об'єднання (для правомочності зборів необхідно, щоб на них були присутні більше ніж 50% членів ОСББ). Порядок голосування на зборах визначається статутом об'єднання.

Наприклад, у вашому дев'ятиповерховому будинку, де створено ОСББ, є 144 квартири. Якщо на зборах членів об’єднання присутні власники, наприклад, 75 квартир (більше половини) ‒ збори є правомочними. Якщо за проведення термомодернізації будинку проголосувало не менше 50 присутніх власників квартир (2/3), то рішення вважається прийнятим. 

Спільне рішення загальних проблем щодо утримання та управління будинком призводить не лише до покращення його стану, але й до поліпшення відносин між мешканцями; сприяє більш тісним контактам, теплому мікроклімату, а відповідно, і до комфорту спільного проживання.

На початок 2015 р.  в Україні створено понад 17 тис. ОСББ. Приєднуйтесь!